Mietrecht

 

Mietvertrag

Der Mietvertrag bildet die Grundlage für die rechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter, so dass bei der Erstellung und Ausgestaltung des Mietvertrages eine besondere Sorgfalt zu beachten ist.

Oftmals werden sogenannte Formularmietverträge verwendet, deren Klauseln einer strengen Wirksamkeitskontrolle unterliegen. So können darin ent­haltene Klauseln unwirksam sein oder durch eine Änderung der Rechtsprechung unwirksam werden.

Zudem können den Mieter einschränkende Klauseln der Unwirksamkeit unterliegen.

 

Kündigung des Mietvertrages

Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, können durch eine ordentliche Kündigung beendet werden, während eine or­dent­li­che Kündigung bei Zeitmietverträgen nicht vor Ablauf der vereinbarten Befristung erfolgen kann. In diesem Falle kommt nur eine außerordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung oder der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages in Betracht.

Der Mieter kann den auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen, während für den Vermieter bei einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren eine Kündigungsfrist von drei Monaten, bis zu acht Jahren von sechs Monaten und bei einem Miet­ver­hältnis von länger als acht Jahren eine Kündigungsfrist von neun Monaten gilt. Soweit in Alt-Mietverträgen, welche vor dem 01.09.2001 ab­ge­schlos­sen wurden, noch eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten bei einem Mietverhältnis von 10 Jahren enthalten ist, gilt diese Frist für den Vermieter auch noch heute.  

Während der Mieter die Kündigung des Mietvertrages nicht begründen muss, kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann erklären, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages hat, wie z.B. bei einer Vertragspflichtverletzung durch den Mieter oder Eigenbedarf.

Der Mieter kann der Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter widersprechen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalt eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Be­rück­sich­ti­gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen, sofern der Vermieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat, anderenfalls kann der Widerspruch auch nicht in einem gerichtlichen Verfahren erklärt werden.

Das Mietverhältnis kann auch durch eine außerordentliche fristlose Kündigung beendet werden. Häufiger Grund für eine fristlose Kündigung ist der Fall, dass sich ein Mieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten oder mehr in Zahlungsverzug befindet. Für den Mieter besteht in diesem Fall die Möglichkeit, die ausgesprochene Kündigung unwirksam zu machen, indem sämtliche Mietrückstände ausgeglichen werden. Diese Möglichkeit besteht für den Mieter bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, jedoch nur dann, wenn er von dieser Möglichkeit nicht bereits in­ner­halb der vergangene zwei Jahre Gebrauch gemacht hat.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auf Grund einer Eigenbedarfskündigung beenden, wenn er die vermieteten Räume für sich oder Familien- sowie Haushaltsangehörige benötigt. Hierbei sind die Personen und der Grund, warum die Mieträume benötigt werden, konkret zu benennen.

 

Mietkaution

Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung für den Vermieter dar. Da dem Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen können, steht diesem eine gewisse Prüfungsfrist zu.

Der Vermieter ist jedoch spätestens dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche mehr bestehen oder die Ansprüche z.B. aufgrund von Verjährung nicht mehr durchsetzbar sind.

 




Mieterhöhung

Der Vermieter kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen eine Mieterhöhung verlangen. Die Mieterhöhung muss seitens des Vermieters schrift­lich angekündigt werden und bedarf der Zustimmung durch den Mieter. Der Mieter hat insoweit nach der Erhalt des Mieterhöhungsverlangens den Restmonat sowie in den zwei Folgemonaten Zeit, um zu prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig und begründet ist. Stimmt der Mieter der Miet­er­höhung nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten ein Klageverfahren einleiten.

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Mietspiegel abgebildet wird. Ist ein Mietspiegel für die entsprechende Örtlichkeit nicht existent, hat der Vermieter vergleichbare Wohnungen anzugeben oder ein Gutachten erstellen zu lassen.

Zudem ist bei der Mieterhöhung die gesetzliche Kappungsgrenze zu beachten, wonach die Erhöhung in einem Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen darf.

Modernisierungen, die der Einsparung von Energie oder der Verbesserung der Wohnqualität dienen, können mit 11 % der Modernisierungskosten durch eine Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate vorher über den Beginn der Arbeiten und die damit verbundene Mieterhöhung informieren.